El próximo 1 de enero comenzará a regir el Reavalúo General de Bienes Raíces No Agrícolas que había sido postergado durante 2026. El proceso actualizará masivamente los valores fiscales de casas, departamentos, oficinas, locales, terrenos, industrias y otros inmuebles. Pero existe una precisión fundamental: el propio Servicio de Impuestos Internos señala expresamente que el avalúo fiscal no representa ni corresponde al valor comercial de una propiedad.
Santiago, 26 de agosto de 2026. El año 2027 traerá un cambio relevante para millones de propiedades en Chile.
La Ley N.º 21.806 postergó el Reavalúo General de Bienes Raíces No Agrícolas que originalmente debía comenzar a regir durante 2026 y estableció una nueva fecha:
1 de enero de 2027.
Hasta el 31 de diciembre de este año continuarán vigentes los avalúos correspondientes al período anterior, con los reajustes que procedan conforme al IPC.
El reavalúo será un proceso masivo mediante el cual el Servicio de Impuestos Internos actualizará los valores fiscales de los terrenos y construcciones correspondientes a la serie no agrícola en todo el país.
Pero el proceso también vuelve especialmente importante una pregunta que propietarios, empresas e inversionistas suelen formular:
¿El avalúo fiscal indica cuánto vale realmente una propiedad?
La respuesta es no.
El propio SII lo aclara: avalúo fiscal no es tasación comercial
El Servicio de Impuestos Internos responde esta pregunta de manera expresa:
“El avalúo fiscal no representa ni corresponde al valor comercial de una propiedad”.
La diferencia no es simplemente semántica.
Son valoraciones efectuadas para objetivos distintos.
El avalúo fiscal es determinado por el SII principalmente para efectos tributarios y constituye la base sobre la cual se calcula el Impuesto Territorial cuando corresponde.
El valor comercial, en cambio, busca aproximarse al precio que un inmueble puede alcanzar en el mercado considerando sus características particulares, ubicación, estado, atributos, usos posibles, oferta, demanda y antecedentes comparables, entre otros elementos relevantes.
Por eso, dos cifras diferentes pueden ser perfectamente correctas al mismo tiempo.
¿Cómo determina el SII el avalúo fiscal?
Para los bienes raíces no agrícolas, el SII utiliza las características físicas que mantiene registradas en su catastro, junto con valores unitarios de terrenos y construcciones y los factores definidos para el respectivo proceso de reavalúo.
Entre los antecedentes que pueden intervenir se encuentran:
- ubicación geográfica;
- superficie del terreno;
- superficie construida;
- materialidad;
- calidad de las construcciones;
- urbanización;
- destino del inmueble;
- factores de ajuste;
- características territoriales;
- compraventas;
- y antecedentes provenientes de tasaciones comerciales y del mercado inmobiliario.
Que el SII utilice información del mercado para construir sus parámetros no convierte el resultado en una tasación comercial individual.
El reavalúo fiscal es masivo.
Una tasación comercial, en cambio, analiza un inmueble específico.
Ahí está una de las diferencias esenciales.
El valor fiscal utiliza información de mercado, pero persigue otro objetivo
Para establecer los valores unitarios de terrenos de las distintas áreas homogéneas, el SII estudia antecedentes provenientes del mercado.
El propio organismo señala que estos valores consideran transferencias de propiedades, tasaciones comerciales y otros antecedentes inmobiliarios, buscando reflejar las plusvalías y minusvalías observadas en las distintas zonas.
Sin embargo, el resultado final continúa siendo un avalúo fiscal.
No debería utilizarse automáticamente para concluir:
“mi casa vale esto”;
“mi terreno podría venderse en este monto”;
o
“éste es el valor comercial de mi empresa inmobiliaria”.
Son preguntas distintas y requieren análisis distintos.
Un punto importante para 2027: la metodología anterior fue dejada sin efecto
Existe aquí una precisión especialmente relevante.
A fines de 2025 el SII había publicado la Resolución N.º 209 con la metodología y factores destinados al reavalúo que debía entrar en vigencia durante 2026.
Esa resolución ya no está vigente para ese proceso.
Después de que la Ley N.º 21.806 postergara el reavalúo hasta 2027, el SII dictó la Resolución Exenta N.º 22 de 2026, dejando formalmente sin efecto la Resolución N.º 209.
Por ello, sería incorrecto utilizar hoy las fórmulas, parámetros o porcentajes contenidos en aquella resolución para asegurar cuál será el avalúo definitivo de una propiedad en 2027.
El SII señaló que la postergación permitirá introducir mejoras metodológicas y considerar las recomendaciones formuladas por una comisión de expertos convocada para analizar el proceso.
El SII continúa trabajando en la metodología
Durante mayo de 2026, el Servicio retomó formalmente la mesa de expertos destinada a fortalecer los procesos de reavalúo fiscal.
En esa instancia participan representantes del mundo académico, inmobiliario, municipal y de asociaciones de tasadores.
Según el propio organismo, el trabajo aborda materias como:
- metodología de valoración fiscal;
- dinámicas territoriales y urbanas;
- nuevas fuentes de información;
- determinación de avalúos;
- y mejoras orientadas a aumentar transparencia y objetividad del proceso.
Esto refuerza otra recomendación:
no anticipar hoy el avalúo 2027 como si la metodología definitiva ya estuviera completamente cerrada y publicada.
Entonces, ¿qué sabemos con certeza?
Sí sabemos cuatro cosas importantes.
Primero: el Reavalúo General No Agrícola comenzará a regir el 1 de enero de 2027.
Segundo: durante 2026 se mantienen los avalúos anteriores, sujetos a los reajustes por IPC que correspondan. Para el segundo semestre de 2026, por ejemplo, el SII aplicó un factor de reajuste de 1,028 respecto del semestre anterior.
Tercero: la metodología inicialmente preparada para 2026 fue dejada sin efecto.
Cuarto: el avalúo fiscal que resulte del proceso no debe confundirse con el valor comercial del inmueble.
¿Por qué importa tanto el avalúo fiscal?
Porque constituye la base para determinar las contribuciones de bienes raíces cuando el inmueble se encuentra afecto al Impuesto Territorial.
No todas las propiedades pagan contribuciones.
Para viviendas, por ejemplo, durante el segundo semestre de 2026 el monto de avalúo exento asciende a $61.711.570.
El avalúo también interviene en otros ámbitos y puede utilizarse como antecedente en determinados procedimientos, beneficios y trámites.
Por ello, una modificación del avalúo fiscal puede producir efectos económicos relevantes para el propietario.
Pero una propiedad puede valer mucho más —o eventualmente menos— en el mercado
Aquí aparece la utilidad de distinguir correctamente ambos conceptos.
Supongamos que una propiedad tiene:
Avalúo fiscal: $120 millones.
Eso no permite concluir que su valor de venta sea $120 millones.
El mercado podría valorar ese inmueble en $180 millones, $250 millones o cualquier otra cifra técnicamente justificable.
También podrían existir situaciones particulares en las que determinadas características negativas del inmueble reduzcan considerablemente su valor comercial.
El avalúo fiscal se obtiene utilizando una metodología masiva.
Una tasación comercial debe observar las condiciones específicas del activo.
¿Qué analiza una tasación comercial?
Una tasación correctamente desarrollada puede considerar, según el tipo de propiedad:
- ubicación y entorno;
- superficie real;
- calidad constructiva;
- antigüedad;
- estado de conservación;
- orientación;
- accesibilidad;
- urbanización;
- normativa territorial;
- destino;
- posibilidades de desarrollo;
- servidumbres o restricciones;
- comparables de mercado;
- precios efectivos de transacción;
- oferta disponible;
- comportamiento del sector;
- rentas que puede generar;
- y características singulares del inmueble.
Dependiendo del activo y del objetivo de la valoración pueden utilizarse distintos enfoques técnicos.
Por eso, el resultado debe responder también a una pregunta previa:
¿para qué necesitamos conocer el valor?
No necesariamente se utiliza el mismo análisis para una compraventa, una garantía, una reorganización empresarial, un litigio o una valoración financiera.
¿Qué debería revisar un propietario antes de 2027?
Aquí existe una oportunidad concreta para prepararse.
Antes de que entre en vigencia el nuevo reavalúo es recomendable revisar los antecedentes que actualmente mantiene el SII respecto del inmueble.
Especial atención debería prestarse a:
1. Superficie del terreno.
Comparar la superficie registrada con títulos, planos y antecedentes disponibles.
2. Superficie construida.
Verificar ampliaciones, demoliciones o construcciones que puedan no encontrarse correctamente reflejadas.
3. Calidad y materialidad.
Una clasificación incorrecta puede incidir en la determinación fiscal.
4. Destino del inmueble.
Habitacional, comercial, industrial, bodega, sitio eriazo u otros destinos pueden tener tratamientos diferentes.
5. Características particulares del terreno.
Forma, ubicación, condiciones territoriales y demás factores pertinentes.
6. Información catastral.
El propio SII permite revisar antecedentes detallados de los bienes raíces y solicitar modificaciones cuando existan diferencias.
Una tasación comercial no reemplaza la revisión fiscal
Esta distinción también debe quedar clara.
Contar con una tasación comercial profesional puede ser muy útil para conocer el valor económico real aproximado de un inmueble.
Pero no significa automáticamente que el SII deba reemplazar su avalúo fiscal por ese valor.
El procedimiento tributario tiene sus propias reglas.
De hecho, las causales legales para impugnar un avalúo se relacionan con materias como:
- determinación errónea de superficies;
- aplicación incorrecta de tablas de clasificación;
- errores de transcripción, copia o cálculo;
- y otras circunstancias expresamente contempladas por el artículo 149 del Código Tributario.
Por lo tanto, afirmar únicamente que:
“mi propiedad comercialmente vale menos”
no necesariamente constituye, por sí solo, una causal suficiente para modificar el avalúo fiscal.
Debe identificarse cuál es el error técnico o legal que afecta la valoración fiscal.
¿Qué ocurre si el avalúo 2027 presenta errores?
La legislación contempla mecanismos para revisar e impugnar los nuevos avalúos.
Entre ellos se encuentran la reposición administrativa ante el SII y el reclamo ante el Tribunal Tributario y Aduanero, bajo los requisitos, causales y plazos legales correspondientes.
Como referencia general en procesos de reavalúo, el SII informa plazos de 30 días para la reposición administrativa y 180 días para el reclamo ante los TTA, contados conforme a las reglas respectivas después de finalizada la exhibición de los roles.
También existen solicitudes administrativas de revisión de antecedentes catastrales cuando proceda.
Por eso, una revisión técnicamente sustentada adquiere especial importancia.
Nuestra opinión
El Reavalúo 2027 no debería analizarse únicamente cuando llegue la nueva cuota de contribuciones.
Para entonces, el propietario puede descubrir que el problema no está en la tasa del impuesto, sino en los antecedentes utilizados para construir el avalúo.
Superficies incorrectas, destinos desactualizados, ampliaciones, materialidades, características del terreno o clasificaciones catastrales pueden requerir revisión.
Al mismo tiempo, existe otro error que observamos con frecuencia:
utilizar el avalúo fiscal como si fuera una tasación comercial.
Eso puede llevar a tomar malas decisiones.
Una propiedad con avalúo fiscal de $100 millones podría tener un valor comercial considerablemente distinto.
Y ese diferencial puede ser relevante para:
vender, comprar, invertir, negociar financiamiento, evaluar garantías, reorganizar activos o simplemente conocer correctamente el patrimonio.
Nuestra recomendación: separar las dos preguntas
Antes del Reavalúo 2027 recomendamos responder dos interrogantes diferentes.
Pregunta 1: ¿Está correctamente determinado el avalúo fiscal?
Aquí el análisis debe concentrarse en:
catastro + superficies + construcciones + destino + parámetros fiscales + antecedentes del SII.
Pregunta 2: ¿Cuánto vale comercialmente el inmueble?
Aquí la respuesta exige una tasación independiente, utilizando metodologías y antecedentes de mercado apropiados para el activo y para el objetivo de la valoración.
Son dos análisis distintos.
Y precisamente por eso pueden complementarse.
En V&G Valora, la línea especializada en tasaciones y valorizaciones de V&G Asesores, recomendamos utilizar este período previo al Reavalúo 2027 para revisar de manera anticipada los inmuebles de mayor relevancia patrimonial.
Dependiendo de la necesidad, el análisis puede considerar:
revisión de antecedentes fiscales y catastrales;
análisis de la propiedad y sus características;
tasación comercial técnicamente sustentada;
estudio de comparables;
determinación de valor para decisiones empresariales o patrimoniales;
y, cuando existan fundamentos, identificación de antecedentes que deberían revisarse frente al SII.
El objetivo no es prometer que un avalúo fiscal puede reducirse.
Es algo técnicamente más serio:
determinar qué valor corresponde a cada finalidad y detectar si los antecedentes utilizados son consistentes con la realidad del inmueble.
2027 comienza ahora
El Reavalúo General No Agrícola entrará en vigencia el próximo 1 de enero.
Todavía faltan algunos meses.
Ese tiempo puede utilizarse simplemente para esperar.
O puede utilizarse para revisar hoy la información de los inmuebles más importantes.
Porque cuando se habla de propiedades existen dos preguntas que nunca deberían confundirse:
¿cuál es su avalúo fiscal?
y
¿cuánto vale realmente en el mercado?
La respuesta rara vez será exactamente la misma.